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商务有“援” | 新冠肺炎疫情下海南房企如何应对土地闲置法律风险?(抗疫法律指南第二期)

  • 发布日期:2020-03-20 23:43
  • 来源:法规处

按语:中国体彩网联合法律顾问单位打造“抗击疫情企业复工复产法律服务指南”,为企业提供一系列精准的法律指导,为帮助企业顺利全面复工复产、打赢经济社会发展战保驾护航。

下面是企业反映较多的疫情相关法律问题及律师建议(第二期)

一、新冠肺炎疫情影响下,房企名下土地闲置的法律风险

律师解答:根据原国土资源局、国家工商行政管理总局制定的《国有建设用地使用权出让合同》第32条“受让人如造成土地闲置,闲置满一年不满两年,应当缴纳土地闲置费;土地闲置满两年未开工建设的,出让人有权无偿收回国有建设用地使用权”的约定,土地出让方有权根据合同约定无偿收回土地。

根据网易海南房产提供的2017年土地闲置处置数据显示,涉及各大房企1109宗土地,面积总量高达88955亩。随着2017年土地闲置处理期间大量房企和政府签署的《延长动工开发期限》的1年期已届满、再加之新冠肺炎疫情严重影响项目报规报建、及动工开发,因此加重了房企名下的土地闲置风险。

二、土地闲置法律风险防控

(一)闲置土地、动工开发日以及动工开发的认定标准有哪些?

律师解答

闲置土地认定标准

1.已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地;

2.超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的。

动工开发日认定标准

1.通常按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者划拨决定书规定认定;

2.对于没有约定、规定或者约定、规定不明确的,以实际交付土地之日起1年为动工开发日期;对于实际交付土地日期不明确的,以核发土地使用权证之日起1年为动工开发日期。

动工开发认定标准

依法取得施工许可证后

1.需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;

2.使用桩基的项目,打入所有基础桩;

3.其他项目,地基施工完成三分之一。

(二)政府原因造成土地闲置的情形有哪些?属于企业原因导致土地闲置会受到哪些行政处罚?

律师解答

1.政府原因造成土地闲置的情形

可以认定为政府或者政府有关部门原因造成土地闲置的情形

(1)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的。

(2)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的。

(3)因国家出台相关政策,需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的。

(4)因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的。

(5)因军事管制、文物保护等无法动工开发的。

(6)政府、政府有关部门的其他行为等导致土地使用权人无法动工开发的。

(7)因行政机关未依法实施涉及土地开发建设相关行政许可,导致无法动工开发的。

凡存在以上的情形,政府部门在进行土地闲置调查发现后、通常通过和房企签署《延长动工开发期限,并签订补充协议》、重新约定动工开发、竣工期限和违约责任进行处理,但补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过1年。

2.属于企业原因导致土地闲置的行政处罚

对于因非政府原因和非不可抗力造成土地闲置的情形

(1)超过动工开发日期满1年未满2年不动工开发的,市、县、自治县人民政府则有权征缴土地闲置费(以出让方式取得国有建设用地使用权为例,可以按照土地出让金的5%至20%征缴闲置费)。

(2)对于超过动工开发日期满2年未动工开发的、或超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的,市、县人民政府可以在进行土地闲置调查、下达《闲置土地认定书》后依据行政处罚法的程序作出无偿收回国有建设用地使用权的行政处罚决定。对于无偿收回国有建设用地使用权的行政处罚决定,如申请行政复议,应在收到决定60日内提出;如直接选择进行行政诉讼,应在收到决定6个月内提起。

(3)新冠肺炎疫情影响土地闲置,应当属于政府原因,“新冠肺炎疫情影响期间”应从土地开发期内扣除。

律师解答:根据《海南省闲置土地认定和处置规定》的规定,因台风、洪水、地震等自然灾害或者其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况导致土地闲置的,应当认定为不可抗力造成土地闲置,而该规定进一步规定了因不可抗力导致土地闲置的,依照因政府原因造成土地闲置的规定处置。新冠肺炎疫情、及政府防控措施等对房企开发的影响,据此,都应当属于不可抗力、及政府原因造成土地闲置。

值得注意的是,因政府原因造成土地闲置,是有确定的起讫时间的。在新冠肺炎疫情造成土地闲置,扣除疫情影响起止时间后仍符合闲置土地条件的,可以认定为非政府原因造成土地闲置。

律师建议

房企仍需居安思危,在防控疫情同时,响应政府规定、在疫情防控解除后及时报规报建、并动工开发,以充分利用土地资源。

特别声明

以上内容由中国体彩网应对疫情援助企业网上法律服务专项行动律师团队编纂整理,是律师团队根据新冠肺炎疫情期间的特殊情况,就相关法律法规及司法实践的理解所整理的概括性指引,仅代表律师本人观点,不构成对企业的特定法律事项出具的正式法律意见,不具有任何法律效力,仅供企业参考。企业如有疑问可联系律师咨询。

北京中伦(海口)律师事务所陈挺律师

职务:合伙人

擅长领域:合规、建工合同纠纷、资产处置、房企法律顾问、政府法律顾问

联系电话:13005085030

本文法律条款梳理

一、《海南省闲置土地认定和处置规定》第二条

本规定所称闲置土地,是指具有下列情形之一的国有建设用地:

(一)超过动工开发日期满1年未动工开发的;

(二)超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的;

(三)已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

二、《海南省闲置土地认定和处置规定》第五条

本规定第二条所称动工开发按照下列标准认定:

(一)需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;

(二)使用桩基的项目,打入所有基础桩;

(三)其他项目,地基施工完成1/3以上。

三、《海南省闲置土地认定和处置规定》第十三条

有下列情形之一的,可以认定为政府或者政府有关部门原因(以下统称政府原因)造成土地闲置:

    (一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使项目不具备动工开发条件的;

(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改,造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者划拨决定书规定的用途、规划和建设条件开发的;

(三)因国家和地方出台相关政策,需要对约定或者规定的规划和建设条件进行修改或者政策内容影响土地开发,导致无法动工开发的;

(四)因行政机关未依法实施涉及土地开发建设相关行政许可,导致无法动工开发的;

(五)因行政行为引起处置土地上相关群众信访事项等,导致无法动工开发的;

(六)因军事管制、文物保护、市政建设等原因导致无法动工开发的;

(七)国家和省人民政府规定的其他情形。

四、《海南省闲置土地认定和处置规定》第二十八条

非因政府原因和不可抗力造成土地闲置,超过动工开发日期满1年未满2年不动工开发的,市、县、自治县人民政府按照下列标准征缴土地闲置费:

(一)以出让方式取得国有建设用地使用权的,按照土地出让金的5%至20%征缴;

(二)以租赁、承包方式取得土地使用权的,按照当年租金、承包金的20%至50%征缴;

(三)以划拨方式取得土地使用权的,按照划拨价款的5%至20%征缴;没有划拨价款的,按照政府支付的划拨土地取得成本的5%至20%征缴。

五、《海南省闲置土地认定和处置规定》第二十九条

非因政府原因和不可抗力造成土地闲置,具有下列情形之一的,市、县、自治县人民政府可以无偿收回国有建设用地使用权:

(一)超过动工开发日期满2年未动工开发的;

(二)超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的;

(三)法律、法规规定的其他情形。

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